|
“中國房地產(chǎn)未來趨勢”這個主題現(xiàn)在沒什么人講了，因為房地產(chǎn)市場很低迷，房地產(chǎn)商很受傷，整個行業(yè)很悲觀。其實不是，我們相對看的中性一點，我們覺得，房地產(chǎn)市場可能在發(fā)生比較大的變化，有哪些變化呢？
基本結論就是：房地產(chǎn)行業(yè)可能正在呈現(xiàn)港股化的現(xiàn)象。香港10%股票占了70%的市值和交易量，這個市場正在變的越來越分化，在港股市場上，幾乎每七塊錢的交易就有一塊錢是騰訊的，頭部公司的占比實在太大了。
未來中國的房地產(chǎn)市場是不是會出現(xiàn)這種情況呢？我們不妨來分析一下。
我們現(xiàn)在看到的房價指數(shù)，其實已經(jīng)出現(xiàn)很多分化的跡象了。美國是這樣，當然我們找了一個比較特殊的案例，紐約房價和底特律房價。我們找個中國的例子，只是打一個比方，北京房價和另外一個城市房價比較，我們會發(fā)現(xiàn)其實不同城市之間的房價走勢已經(jīng)出現(xiàn)非常大的分化。
就像我們在香港市場看到這種主流的交易公司，前10%的公司和大量的50%、60%的公司，他們的交易量，他們占總市值的比例一樣。當然這是兩個非常特殊的案例。
我想跟大家分享幾個方面：
第一個方面：李鐵主任（中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長、首席經(jīng)濟學家）講的我都同意，長周期里的中國房地產(chǎn)市場確實還有非常大的發(fā)展空間。
但是現(xiàn)在兩個群體都比較焦慮，一個群體是開發(fā)商，整個行業(yè)哀鴻遍野，大家覺得好像看不到希望，融資難、房子賣不出去。還有一個群體就是有剛需和改善型需求的購房群體，大家也非常焦慮，到底跌還是不跌呢？要跌就多跌一點，我好買。
當然了，這個市場確實也正在發(fā)生一些變化，我們把它總結為：從總量的擴張到結構上的分化，總量擴張的特征逐漸讓給了結構上的分化。有哪些不同呢？
第一個，從需求上來講。
我們?nèi)绻堰@個需求簡單劃分為投機需求和剛性需求，由于我們這些年連續(xù)的調控，特別是2016年以來的調控，投機性的需求確實大大的減少了。
但同時，實際的剛性需求確實還在。我們甚至可以說，其實很多中產(chǎn)階層的改善性的需求也是剛性需求。擁有兩套房的已經(jīng)占比超過45%。
我們可以從幾個方面來看，第一個就是調控的作用，特別是“房住不炒”這個主基調明確了以后。
大家知道這一輪的金融監(jiān)管，盡管2018年以后政策上在做一些松動，但是穩(wěn)步的降低宏觀杠桿率這個目標是沒有變的，現(xiàn)在宏觀杠桿率基本穩(wěn)定在250%左右。
住房的調控主基調應該也不會有什么太大的變化，但是我們知道在實際的操作過程當中已經(jīng)出現(xiàn)松動了，一端是需求端按揭貸款的松動，另一端是供給端，房地產(chǎn)企業(yè)融資的慢慢松動。
房價到底高不高？這個真的很難說清楚，但我們還是要比一下，來看看我們大概處在什么樣的位置。
我們比較一個絕對房價和相對房價。絕對房價今天我們還算了一個數(shù)字，用一個小數(shù)據(jù)來說明北上廣深這些城市房價的水平，一千萬人民幣左右大概能買到一個什么樣的房子？
其實，在中國買房子和在國外買房有一個很大的不同。我們買的是建筑面積，他們買的是實際的使用面積。那個數(shù)據(jù)算下來之后會發(fā)現(xiàn)，相對于歐洲、美國這些大城市，中國買房真的是不便宜。
我們這個數(shù)據(jù)稍微修正了一下，都按同樣的面積來算，我們的結論就是：全球20個核心城市中心城區(qū)的房價，上海、北京、深圳是僅次于香港的，就從絕對房價來看。
當然，這個并不表明中國的房價一定是出現(xiàn)了巨大的泡沫，只是靜態(tài)來看，我們從絕對數(shù)上來看，香港、上海、北京、深圳的房價是遠遠高于后面我們耳熟能詳?shù)哪菐讉€大城市的。從相對房價來看，我們的數(shù)據(jù)也不低，也是排在前面的。
房價收入比這個數(shù)據(jù)，其實是有很大問題的。比如我們算收入不能算平均收入，要算中位數(shù)的水平。但即便如此，我們大概去比較，你會發(fā)現(xiàn)我們的房價也是排在全球20個核心城市的前面的。
我之前還做過一個片子，我們和全球主要大的發(fā)展中國家或者新興經(jīng)濟體的大城市比，比如說菲律賓的馬尼拉、印度的孟買、柬埔寨的金邊、泰國的曼谷，我們也用房價收入比這個比較去算的話，你會發(fā)現(xiàn)北京、上海的相對房價比竟然不是最高的，最高的是柬埔寨的金邊。
大家說你說這個數(shù)據(jù)是沒有意義的，但是它大概反映出什么呢？新興經(jīng)濟體和發(fā)展中國家的大城市房價的水平，以及它們的房價收入比反映出來這個國家區(qū)域的不均衡、公共服務的不均衡。
同時，我們也看到在2016年年底以后，這輪金融整頓，影子銀行體系我們稱為崩塌式的下滑，社會融資總量如果剔除貸款以后，出現(xiàn)了斷崖式的下滑。
我們從2008年到2016年里看到了這輪叫大水漫灌也好，金融泡沫化也好，這個時代確實過去了。我們也看到M2的增速從過去12%、13%的增速現(xiàn)在已經(jīng)下滑到18%左右。毫無疑問這是一個金融周期步入下行的狀態(tài)，而且這個周期可能持續(xù)至少三五年的時間。
這個對于資產(chǎn)價格來講，肯定是一個負向的作用。從宏觀面上分析，它肯定是一個負向的作用。
再稍微扯遠一點，我覺得，這也是2008年以后全球應對金融危機開啟的一次貨幣實驗，我們現(xiàn)在逐漸為這個貨幣實驗買單。今天很多金融從業(yè)人士感到非常難受，大概就跟這個背景有關系，金融下行周期已經(jīng)開啟了。
我們看到投機性的需求，無論從宏觀層面、金融層面還是調后的政策層面，泡沫確實被擠掉了很多。
從實的層面來看，相對于過去20年，真實的住房需求確實發(fā)生了變化，剛需沒有那么強勁了。一個是人口結構的變化，中國15到64歲的勞動年齡人口已經(jīng)出現(xiàn)凈下降。也許再過十年，中國的高考將會變的非常容易，錄取率將會進一步大幅提升，人口結構正在緩慢的影響到我們的房地產(chǎn)市場。
同時，我們看到新一輪生育的高峰期，對應的剛需人口也是下降了，所謂青春不再來。
首套房的需求大家去看，高中畢業(yè)生的數(shù)量開始減少，這也反映了我們?nèi)丝诮Y構的一個非常大的變化。同時，婚姻登記人口數(shù)量在下降。
當然這里也有另外一個解釋，就是現(xiàn)在獨居的人口在增多，也增加了對于房地產(chǎn)市場本身的剛性的需求。所以我們看到，從剛需的群體，從高中畢業(yè)生，從結婚的群體來看，確實出現(xiàn)一個下降。
國際經(jīng)驗表明，人口拐點往往伴隨著房價的拐點。我一直把日本作為全球主要經(jīng)濟體在房地產(chǎn)市場中的一個特例，人口拐點肯定和房地產(chǎn)的拐點大概是一致的，但日本表現(xiàn)的特別淋漓盡致，當然這和它在《廣場協(xié)議》以后一系列比較失敗的宏觀政策有關系。
中國的人口結構從長期來看確實會影響到房價的走勢。短期來看，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在在供需兩端還承受著比較大的壓力，供給端上，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始不買土地了，因為融資成本確實比較高，融資很難。
從需求端上來講，限購以后，特別是大城市周邊的房價下滑幅度是比較大的，比如北京燕郊這片下滑的非常大，但是中心城區(qū)價格波動幅度并不是很大。
所以簡單來說，我們覺得總量或者像過去20年這種非常高的斜率擴張期大概結束了，未來房地產(chǎn)發(fā)展可能是斜率相對來講往上走，但是相對平緩的這么一個態(tài)勢。
昨天我在另外一個場合也聊到這個問題，房地產(chǎn)行業(yè)如果說僅僅從行業(yè)本身來說的話，還是一個主導產(chǎn)業(yè)，大家想想十萬億級的體量，這個行業(yè)本身從長期來看是沒有大的問題的。但是短期來看，無論是調控政策還是大家的預期，確實導致這個行業(yè)本身發(fā)生了嚴重的分化，我們從幾個方面來說：
第一，城鎮(zhèn)人口確實還有非常大的增長空間，特別是我們的真實城鎮(zhèn)化率也不過剛剛過半，剛剛超過50%。
第二，我覺得是比較重要的，我們看一個結構，人均的住房改善其實還有非常大的空間。
中國的住房性質可能是全世界最復雜的，我自己也搞不太清楚。我就給大家列了一下，你看我們有央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、房改房、普通商品房、非普通商品房，我們有太多的類型。對應全球的人均居住面積，我們現(xiàn)在應該說不低，但是也還有空間。
第三，住房的壽命問題。
大概我們在80年代、90年代初的房子，現(xiàn)在好多真的是不能住了。除了學區(qū)房，大家在很多媒體上看到的破破爛爛的一片學區(qū)房可能賣出一個天價，人家買的不是房子，買的是學校，買的是位置。這是第一個部分給大家分享的。
第二個方面：我們覺得從區(qū)域上來講會有比較大的分化，從過去同漲同跌到現(xiàn)在有漲有跌，區(qū)域的分化現(xiàn)在越來越表現(xiàn)出來。
大家看一下，2014年的情況是什么呢？同步上漲，一線帶二線，二線帶三線，是這么一個特點，輪流的上漲。無論是統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，包括我們自己真實的感受，基本都是如此。
對一二線城市我們看到，房地產(chǎn)的這種調控的作用現(xiàn)在邊際開始減弱，一二線城市房價的增速開始回暖，調控的作用開始減弱。
我們知道按照常識來看，限價的政策勢必會帶來幾個結果，排隊、搖號、偷工減料。因為市價五萬塊錢的東西如果讓你賣四萬塊錢，這中間一定會出現(xiàn)偷工減料，這個已經(jīng)被計劃經(jīng)濟舉措證明了的東西現(xiàn)在還大行其道，我是覺得特別不理解。
我剛才還提到，一二線城市住房的按揭貸款已經(jīng)開始出現(xiàn)松動，從這個角度來講我覺得，2019年一線城市出現(xiàn)房價上漲的壓力是比較大的。
這里還有一個重要的背景，就像我們分析股票市場、分析債券市場，明年一個非常重要的特點是什么呢？又會出現(xiàn)核心資產(chǎn)的泡沫化。我們知道經(jīng)濟底還沒有到，今年大家預計經(jīng)濟增速大概是在6.6的水平，現(xiàn)在比較樂觀的預計明年是在6.3、6.4左右的水平，特別是上半年。
盡管大家對明年下半年還看不清楚，大概是明年上半年大家看的相對清楚了，明年上半年的經(jīng)濟增速大概是在6.3、6.4，這就出現(xiàn)了一個什么問題呢？
資金端在邊際上松動，比如住房按揭貸款，對房地產(chǎn)企業(yè)的融資這些都在松動。金融監(jiān)管，包括對資管行業(yè)的監(jiān)管，對于理財子公司的設立等等，金融監(jiān)管在放松，也就是說整個資金端實際上是在變寬松的。
從資產(chǎn)管理角度來講，我們看經(jīng)濟還在下行，也就是說會出現(xiàn)新一輪的資產(chǎn)荒，這個時候表現(xiàn)在股票市場一定是那些質地很好的白馬股、藍籌股重新受到追捧，因為它最安全。
就像2017年下半年發(fā)生的情況。一級市場一定會出現(xiàn)獨角獸的泡沫化，在房地產(chǎn)市場也會出現(xiàn)大城市核心城區(qū)的房子價格上漲壓力。資產(chǎn)端下行的過程當中，核心資產(chǎn)端又會出現(xiàn)一輪泡沫化，這是明年我比較擔心的問題。
同時，我們看到庫存對于一二線熱點城市的房價形成了一個支撐作用，一線城市的庫存去化實際上是非常之快的，庫存保持在比較低的水平。
當然反過來說，我們覺得一些三四線城市現(xiàn)在房價處于高點，相對來說反倒是積累了一定的風險，也就是說，你認為房地產(chǎn)是有一定泡沫的，它最大的泡沫不是在一二線城市，而是在三四線城市。
當然，還有經(jīng)濟學家從長遠來看，房地產(chǎn)市場的泡沫并不大，另外一部分人認為我們的房地產(chǎn)市場已經(jīng)到了跟日本一樣的情況，我總體覺得我們房地產(chǎn)的泡沫確實是有一點的，但主要還是表現(xiàn)在三四線城市。
同時我們也注意到今年有一個新的現(xiàn)象，棚改貨幣化接近尾聲，這一輪推動三四線城市改革上漲的最大動力正在退堂。
大家知道棚改的貨幣化，對于三四線城市住房市場的推動可以說是過去幾年三四線城市改革上漲最大的一個動力。三四線城市土地的流拍率也是最高的，很多開發(fā)商開始收縮戰(zhàn)線。
第三個方面，房地產(chǎn)企業(yè)本身會出現(xiàn)很大的分化。
我覺得房地產(chǎn)企業(yè)大概會出現(xiàn)非常重要的兩個特征：
一個特征是，整體上房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿率會降低。
現(xiàn)在中國上市的房地產(chǎn)企業(yè)平均的杠桿率大概是在70%左右的水平，那么2017年我們看到這個杠桿率更高，但是大家知道香港同類的房地產(chǎn)企業(yè)它的平均杠桿率是在30%多，也就是說我們的杠桿率比香港同類上市公司要高一倍，這里面有一個很有意思的問題。
就像我們說股災發(fā)生以后讓中國的投資者開始感受到了杠桿的壓力，也受過切膚之痛，就像我們說今年的股權質押讓上市公司開始感受到杠桿的危機，也有了切膚之痛。
這幾年房地產(chǎn)市場的調控也讓房地產(chǎn)市場企業(yè)有了切膚之痛，杠桿率可能會整體的出現(xiàn)下降，大家對于自己的流動性管理會越來越重視。
李嘉誠曾經(jīng)說過一個話，他說他對借債的、舉債的向來是非常謹慎的，而且香港的房地產(chǎn)企業(yè)是經(jīng)歷過慘烈的市場下跌、房價下跌的，中國大陸市場其實還沒有出現(xiàn)這種情況。
我們說九十年代中后期海南的這輪房地產(chǎn)破滅其實離我們已經(jīng)很久遠了，而且那是九十年代剛剛啟動社會主義市場經(jīng)濟體制那個情況下發(fā)生的。
最近二十年以來，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商沒有經(jīng)歷過系統(tǒng)的金融沖擊。這一輪調控，很多房地產(chǎn)受政策的調控，甩賣資產(chǎn)，降低杠桿，大家也看到這種慘烈的程度，這是我看到非常重要的轉變。
房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿率整體上會有下降，就像個人投資者現(xiàn)在沒有人再敢用十倍杠桿去買股票，未來我們也不大會看到上市公司再把自己80%、90%的股票都質押出去，這就是真正的沖擊也好、損失也好帶來的整個行業(yè)的變化，這是第一個特點。
第二個特征，房地產(chǎn)行業(yè)整體的集中度確實是在提高，我們也用這個特點做了今天的主標題，是不是會出現(xiàn)港股化的情況。
從目前的情況來看，我們從銷售額的角度來看，銷售額入榜的門檻是越來越高了，所以現(xiàn)在銷售額三千億是大公司，處在前五位的公司好幾個已經(jīng)沖到三千億了，這個規(guī)模還在繼續(xù)擴大，也就是說大公司的頭部化效應越來越明顯，整個行業(yè)的產(chǎn)業(yè)集中度提高，一部分中小型的房地產(chǎn)企業(yè)可能要退出市場。所以會不會出現(xiàn)我們看到的港股化的現(xiàn)象，我覺得大概率會朝著港股化的趨勢去演進。
第三個特征，房地產(chǎn)企業(yè)本身也在發(fā)生一些調整，也在發(fā)生一些轉化，不同的選擇，不同的結局。
最近幾年很多企業(yè)都做轉型了，但是我們發(fā)現(xiàn)有的企業(yè)轉型有點早，有的企業(yè)轉型相對比較適中，有的企業(yè)沒有轉型。
這種轉型大概分成三類，第一類就是安心蓋房子，所謂提升品質，綠色化、精品化、人文化。第二類是上中下游產(chǎn)業(yè)鏈延伸。第三類是我們說的產(chǎn)融結合。
從過去十年的情況來看，很多傳統(tǒng)的在房地產(chǎn)領域里面有優(yōu)勢的企業(yè)轉型過早，很多企業(yè)過早的轉型做了文旅、地產(chǎn)、影視，后來發(fā)現(xiàn)過去十年做這些行業(yè)都不如蓋房子賺錢。還有企業(yè)轉型去做金融，我也是做金融的，后來我發(fā)現(xiàn)做金融的不如蓋房子賺錢。
轉型過早的那批企業(yè)錯過了黃金十年的發(fā)展。大家想想，從2008年到2017年這接近十年的時間，這簡直就是房地產(chǎn)行業(yè)的黃金十年。我跟很多房地產(chǎn)企業(yè)也說過這個問題，不是企業(yè)干的好，是泡沫吹的大，是因為我們十年經(jīng)歷了一個金融化、泡沫化的過程。
有些企業(yè)適時的做了轉型，他們做了上中下游產(chǎn)業(yè)的延伸，有些做的還不錯，當然有些也受到調控的影響，短期也出現(xiàn)了一些問題，但總體上我們看，上中下游產(chǎn)業(yè)鏈延伸這個路徑，我覺得是未來主流的房地產(chǎn)企業(yè)的一個轉型方向。
第四個方面就是產(chǎn)融結合。
如果整個企業(yè)都是產(chǎn)融結合的套路的話，現(xiàn)在基本上是一個受打擊的對象，特別是很多企業(yè)做了金控平臺，現(xiàn)在是一個受打擊的情景，很多企業(yè)陷入到了流動性的風險。
流動性管理上也出現(xiàn)了非常大的漏洞，而且這個漏洞我覺得伴隨著金融監(jiān)管的基調的堅持，可能還會有一部分企業(yè)出現(xiàn)問題，最后你要解決這個問題的辦法還是要靠處置資產(chǎn)或者引進外部的戰(zhàn)略投資者。
從目前統(tǒng)計上來看，2018、2019、2020三個年份是償貸的一個高峰期，今年算是一個最大的高峰期，所以這里面不乏會有很多轉型不是特別成功的房地產(chǎn)企業(yè)。
簡單來說，這個行業(yè)整體的杠桿率會出現(xiàn)下降，行業(yè)的分化會進一步加劇，頭部化的現(xiàn)象會越來越突出。同時我們看到房地產(chǎn)企業(yè)本身也在做大的轉型。
這些是我跟大家分享的，從房地產(chǎn)行業(yè)本身來看待它的一些變化，區(qū)域的變化也好，行業(yè)本身的變化，價格的變化。
總體來講，如果把房地產(chǎn)行業(yè)放在中國經(jīng)濟發(fā)展的長周期來看，我覺得房地產(chǎn)行業(yè)仍然是整個經(jīng)濟發(fā)展不可或缺的主導產(chǎn)業(yè)。一個十萬億級的產(chǎn)業(yè)不可能不重要。
我們過去這些年在房地產(chǎn)領域之所以出現(xiàn)多年的調控、多次的爭論，很大問題在于大家把目光聚焦在一線城市的價格上，而一線城市的高房價其實本質上又是個收入分配問題。
所以從政府的角度來講，我在幾個場合里面建議過，我們更多的注意力確實應該放在為中低收入群體實現(xiàn)一個“居者有其所”的目標，圍繞這個目標去配置資源，而不是去管制價格，管制價格應該說是最糟糕的一種辦法。
盡管我們現(xiàn)在人均居住面積也不低了，但是中國的城鎮(zhèn)化水平還在不斷的演進，按照剛才李主任的說法，如果說我們到2030年到達70%、80%的城鎮(zhèn)化率的，中國人對住房的需求，對住房改善的需求仍然是非常強勁的。所以期望北京、上海這樣的大城市出現(xiàn)房價的劇烈下跌是不大現(xiàn)實的。
簡單總結一下今天我給大家匯報的：總體上，房地產(chǎn)確實出現(xiàn)了比較大的分化，我們把它做了一個比喻叫“港股化”，現(xiàn)在來看調控仍然在延續(xù)，但是政策在供給端和需求端做了一些松動。所以，從明年的情況來看，一線城市的房地產(chǎn)確實有上漲的壓力。
同時，我們看到三四線城市的房價泡沫可能會和一線城市出現(xiàn)比較大的分化，三四線城市可能會消耗在2015年上漲之后帶來的泡沫。
總體而言，房地產(chǎn)不大會出現(xiàn)崩盤的情況，我也希望我們能夠以比較客觀的心態(tài)來看待這個行業(yè)，也希望大家在房地產(chǎn)投資這個領域能夠有好的收益。
|
35058302350585號